상가 권리금 분쟁

[사례]

2012년경 B는 A로부터 서울 강남구 쪽의 점포 하나를 보증금 5,000만 원에 월차임 200만 원으로 임차하여 곱창전문점을 운영하였습니다.

장사는 성업하였고, B는 5년 동안 별탈 없이 가게를 잘 운영해 왔습니다.

그런데 B는 사정이 생겨 부산으로 이사를 가야 하는 상황이 되었습니다.

B의 이러한 사정을 알고 있는 B의 지인 C는 B에게 권리금으로 1억 원을 주겠다고 하며, 곱창전문점 영업을 자신에게 양도할 것을 제안하였습니다.

B는 그 정도 권리금이라면 그럭저럭 괜찮다고 생각했고, A에게 C와의 신규임대차계약을 주선하였습니다.

그런데 A는, 우연한 기회에 B가 C로부터 권리금 1억 원을 받기로 한 사실을 알게 된 후, C에게 권리금을 B가 아닌 자신에게 줄 것을 요구하였습니다.

C가 이에 응하지 않자 A는 C에게 그렇다면 월차임을 500만 원으로 올려받아야겠다고 말하였습니다.

결국 C는 A와 임대차계약을 체결하지 못하였고, B는 C로부터 권리금을 받지 못한 채 부산으로 떠나야 했습니다.

[해설]

1. 권리금은 주로 상가 등을 빌리는 사람(새 임차인)이 빌려주는 사람(임대인)에게 내는 임차료 외에, 빌리는 사람이 앞에 빌려서 살던 사람(전 임차인)에게 내는 관행상의 금전을 말합니다. 권리금은 가게 등에서 흔히 있는 것으로 장사가 잘되어 돈을 버는 것을 기대하여 내는 돈입니다. 전 임차인이 요구하는 권리금은 대상 부동산에 부설한 설비나 개량비용, 장사가 잘되어 수익이 보장되는 보이지 않는 대가 등이 포함됩니다(네이버 지식백과 중 권리금 부분 참조).

이러한 권리금과 관련하여, 위의 사례와 같이, 임대인이 (전 임차인이 새 임차인으로부터 받아야 할) 권리금을 자신이 받으려 한다든지, 정당한 이유도 없이 전 임차인이 주선한 신규임대차계약을 체결하지 않으려 한다든지 하는 등으로 전 임차인의 권리금 수령을 방해하는 경우가 왕왕 있었습니다.

2. 그런데 종전에는 권리금에 관하여 법에 아무런 규정이 없었고, 임차인이던 상인들은 임대인의 위와 같은 방해행위에 대항하거나 그에 관한 손해배상을 받기가 매우 어려웠습니다. 이러한 문제가 공론화되어, 2015년 상가건물 임대차보호법이 개정되면서 권리금에 관한 규정이 신설되었고, 법적으로 권리금 회수기회가 보호되기 시작했습니다.

개정된 상가건물 임대차보호법에 의하면 임대인은 다음와 같은 행위를 할 수 없습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 참조).

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

임대인이 위와 같은 행위를 하여 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해한 경우, 임차인은 이에 관하여 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항).

3. 위 사례의 경우 임대인 A는 새 임차인 C에게 권리금을 전 임차인 B가 아닌 자신에게 줄 것을 요구하거나, 현저히 고액의 차임을 요구하는 등으로 전 임차인 B가 권리금을 지급받는 것을 방해하였습니다. 이에 대하여 B는 상가건물 임대차보호법에 따라 A에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

다만, 손해배상액은 구체적인 사정들에 따라 달라집니다. 사건이 소송을 통해 다투어질 경우, 감정인의 감정을 통해 권리금을 산정하는 경우가 많습니다.